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买房过时了,投资房地产,应该这么干!

2020-05-29   作者:   来源:

联美全文4164字,阅读时长11分钟。

  谈到地产投资,很多朋友的第一印象就是“买房”。其实,除了“买房”,小资金也有机会玩转地产投资。如果您对此感兴趣,不要走开,请往下看!

  房地产投资工具一览

  房地产投资工具,按照募集方式(公募/私募)和权益类型(股权/债权)两个维度进行分类,如下图所示:

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  首先,有必要对两个“分类维度”进行介绍:

  从募集方式角度,“私募”产品属于有钱人的游戏,一方面准入门槛较高,投资金额100万起步,只有通过认证的“合格投资者”才有资格购买;另一方面,产品监管较为宽松,风险较大,当然预期收益率也相较同等条件下的公募产品要高一些。另外,“私募”产品顾名思义不能在公开的媒体里进行广告与宣传,一般都是专业的理财经理面对面地提供服务。

  而“公募”产品正好相反,投资门槛低,散户投资者也可以参与,一般可以在交易所里挂牌交易,当然其监管也较严格,产品的收益率和风险也更低一些。

  从权益类型角度,房地产投资产品分为股权和债权两种类型,债权产品获取的是固定收益,无论房地产行业起伏,只要发债主体不倒闭,产品收益相对稳定。而股权类产品相当于直接投资房地产的所有权或者公司股权,投资收益随着房地产行业的兴衰起伏,风险和收益波动也相对较大。

  房地产投资工具分析

  下面,针对各类房地产投资工具分别进行分析。

  1、地产类信托:刚性兑付逐渐被打破,注意控制风险

  众所周知,房地产开发从买地、设计、施工到竣工验收是一个漫长的过程,如下图所示:

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  在项目的初期,由于可用于抵押的资产有限(可能仅有一块空地),项目的不确定性较大(规划报建可能不通过或者施工风险),银行出于审慎的原则,授予的贷款额度有限。而另一方面,从土地拍卖,到设计施工需要花费大量的资金,开发商有着强烈的融资需求。在这种情况下,房地产信托应运而生,成为地产项目初期最重要的融资手段。

  在规模方面,地产类信托的在贷余额一直保持高速增长,从2010年的0.43万亿增长到2019年2.7万亿。特别是2017年以来,房地产政策收紧,银行资金进入房地产领域受到更加严格的限制,反而使得作为替代融资方案的地产类信托得到了高速发展,项目余额的占比在2019年达到15.07%,为过去十年的峰值。

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  在收益率方面,房地产信托的预期收益率持续走低,从2013年的9%,降到了2020年初的7%。出现这种现象与近年来适度宽松的货币政策、市场利率持续下行有关。

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  伴随着过去十年房地产行业的迅速崛起,房地产信托相较其他的房地产投资工具更早进入市场,成为许多固定收益类产品投资的标配。早年,信托产品往往采取刚性兑付,即出现风险,信托公司一般拿自有资金来对信托投资人兜底,加上赶上房地产行业处于高速增长期,通过拍卖项目方抵押的土地,很容易收回损失,故早年的信托给投资人以“高收益,低风险”的印象。

  情况在近年发生了变化,一方面,房地产政策的收紧,使得信托公司在风险管理、不良资产处置方面的压力日渐增大,另一方面,政策层面,随着“资管新规”、“信托公司资金信托管理暂行办法”等一系列新规的陆续出台,信托的刚性兑付被逐渐打破。如何在风险可控的前提下,选择合适的信托公司和项目,获取合理的收益,是当下信托项目投资人需要考虑的问题。

  2、公募地产债权:散户也能参与的固定收益产品

  作为私募产品,地产信托项目100万起的投资门槛,使得大部分的散户望而却步。散户想投资地产类的固定收益产品有什么办法吗?可以投资一些公募债权类产品,包括地产公司债、MBS(基于地产抵押的资产证券化产品)以及投资相关产品的债券基金。

  地产公司债是房地产公司在资本市场发行的债券,截至2020年5月14日,沪深两个交易所共有尚未到期的地产公司债330只,实际发行金额1572亿元。在收益率方面,早年公司的信用评级对债券收益率的影响不大,因为在房地产高速发展期,公司无论大小,开发的房产项目的销路都不错,所有地产公司债券违约率不高,收益率也相当。2017年,随着房地产政策收紧,公司债表现开始分化,在信用利差上,实力强的公司违约风险较小,仍然可以用较低利率发债融资,而实力弱一些的公司,则需要以更高的利率才能融到资。

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  当然,决定地产公司债优劣的除了行业因素以外,跟公司的经营治理也有很大的关系。比如,即使房地产行业再繁荣,如果公司治理有问题,出现了高管内斗,或者非法挪用资金的情况,则地产公司债的表现也会非常惨淡。

  那么,有没有剥离了公司经营这个风险因子,仅仅跟房地产项目效益有关的金融产品呢?这就是下面要介绍的MBS(基于地产抵押的资产证券化产品)。

  配资公司 MBS的交易结构如下图所示:

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  MBS投资的是住房抵押贷款,贷款购房者每月缴纳的月供为MBS提供了稳定的收入来源,而当出现借款人还款违约时,也可以通过拍卖处置所抵押房产来保证投资的安全。如此,MBS的风险与具体某个房地产公司的经营状况进行了隔离,只要市场房价不大跌,产品稳定的收益是有保证的。

  最后,需要提醒的是,大部分的公募债券在市场上交易并不频繁,除了在发行阶段被交易以外,往往都被投资人持有至到期。对于散户投资者,也可以考虑通过投资相关债券基金的方式,来实现地产债券的投资。

  3、股权类产品:小钱也能“买房”

  如果说前面介绍的债权类产品是在控制风险的前提下,实现固定收益。股权类产品则更偏向于“买房”了——在基金经理的管理下,采取一定的策略,对房地产的所有权或者地产公司股权进行配置,获取相应的收益。

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